一、土地整备范围

（一）中轴线片区统筹整备研究范围约4622亩：

以中轴线红线范围（60米）为基础，结合现状、权属和规划情况，整体纳入现有城市更新等相关项目，范围北至新安中路、西至滨海湾大道、南至规划道路、东至东环二路与规划道路，面积约299.39公顷。深茂铁路征地红线范围约17.02公顷。去除重叠部分后，中轴线片区统筹整备研究范围约308.14公顷（4622亩）。

（二）中轴线（60米）土地整备范围约329亩：

1、零星农用地约171亩；

2、厂房类物业20宗，土地面积约68亩，地上建筑物面积约6.93万㎡；

3、私人住宅类物业230宗，土地面积约29亩，地上建筑物面积约7.39万㎡；

4、集体空地约61亩。

二、总体工作要求

中标人应提交详细的工作方案和工作团队人员架构方案，包括但不限于以下内容：

1、工作时间：土地整备期为18个月，自合同签订之日起计算，分为2期完成。根据综合服务工作目标和工作要求倒排工作时序，明确各重要节点完成时间。采购人有权对土地整备范围和工作要求进行调整，中标人应当遵照执行。

2、工作目标：完成土地整备范围内整备面积和宗数签约率为100%。

3、人员架构：工作团队人员架构方案应当明确委派专职工作人员，人数必须满足各阶段的人员数量要求。组织业务骨干搭建团队，指派的核心骨干人员不少于10人，资质为3年以上拆迁工作经验，项目经理要求10年以上拆迁工作经验，基层动迁员具备2年以上工作经验。根据实际业务表现进行优胜劣汰，确保顺利完成拆迁任务。

4、检查督导：工作方案和工作团队人员架构方案将列入后续综合服务工作过程中督查、督导、考核进度的重要依据。如出现严重违反工作计划开展时序、故意拖延工作期限、耽误政府工作安排等情况，经指挥部催告整改后，仍未整改或整改的相关工作仍无法达到工作要求的，采购人有权暂停执行综合服务协议，并暂停支付后续相关工作款项。

三、全过程综合服务工作内容

根据整备工作需要，中标人负责完成：①片区统筹整备研究及实施方案编制工作、②测绘及宣贯工作、③补偿安置工作、④规划设计工作、⑤法律服务及咨询工作、⑥评估工作、⑦档案管理工作等工作内容。具体工作如下：

第一部分 片区统筹整备研究及实施方案编制工作

（一）片区统筹整备研究

1、组织开展前期摸查工作。通过现场调研与资料搜集，摸查片区现状基本情况和规划核心要求，完成片区范围内土地权属、地类、存量土地的开发方式、规划发展方向与刚性管控要素等相关内容的系统梳理，形成片区的资源要素底盘，支撑后续片区土地整备工作。

2、片区统筹范围划定工作。结合前期摸查情况，参考沙角中轴线片区与深茂铁路、轨道交通2号线沿线站点的TOD、TID、地下空间等相关规划范围，考虑现有项目与片区整体利益统筹情况，进一步优化形成片区统筹研究范围。

3、片区统筹发展建议书编制工作。依据区域发展分析与上层规划相关内容，深化片区发展目标与定位，明确规划结构；整体研究片区范围内用地情况，明确总体用地布局、用地规模以及构成比例；统筹片区内的整体利益，根据开发模式不同，划定土地整备、城市更新与综合整治片区，形成项目库，协调不同模式下的土地权益，保障政府统筹下各个项目协同发展、有序推动。

验收标准：现状分析与相关规划校核、现状建筑物调查情况表、社区物业综合情况报告、社区调研工作记录表、片区统筹整备研究范围图、片区统筹发展建议书等。

（二）实施方案编制工作

1、土地整备利益统筹方案编制。借鉴周边先进地区土地整备工作经验，结合现状与规划情况，按照土地分配与整备实施路径制定土地整备分期计划，明确政府、市场、各村集体等不同权益主体的土地分配并进行利益测算，保证片区土地整备有序落实。

2、土地整备+保障社区集体经济长远发展方案编制。整体方案分为两部分：第一部分为按现行土整标准编制中轴线（60米）范围内的土地整备方案；第二部分为编制相关实施方案，以保障社区集体经济长远发展。

3、方案上报及沟通修订工作。在方案上报审批过程中，负责起草相关汇报材料，参加相关汇报会议，对于相关职能部门提出的疑问进行反馈，根据相关职能部门提出的意见对方案进一步修订完善，以方案最终通过新区管委会和市委市政府的审批为工作目标。

验收标准：土地整备利益统筹方案、土地整备+保障社区集体经济长远发展方案、汇报材料等。

第二部分 测绘及宣贯工作

（一）土地房屋测绘确权，建立拆迁安置台帐

1、中标人分派工作组开展土地整备范围内的土地、现状建筑和房屋权属人的详细调查及访谈工作，组织专业测量机构入户测量。（包括但不限于：①查丈测绘：组织专业测绘机构对230宗私宅（建筑面积约7.39万㎡）和20宗厂房类物业（建筑面积约6.93万㎡）开展测绘工作，进行私人物业和集体物业的权属调查、土地面积、宅基地面积、建筑占地面积、总建筑面积、建筑层数、分层建筑面积丈量，并组织测绘监理单位对测绘公司出具的测量成果进行监督复核；②零星农用地清点工作：组织专业机构对约171亩零星农用地开展清点工作，并出具清点表；③权属人情况访谈：拆迁户家庭人员构成、家庭就业情况、家庭经济状况、工厂经济情况、工厂经营情况、拆迁意愿、拆迁安置诉求（补偿方式、补偿标准、户型需求）等。

2、对相关土地及房屋信息进行权属人本人签字确认。

3、对不涉及个人隐私的相关台账信息进行公示、确定。

4、整理资料，建立一户一册台账。

验收标准：相关台账信息完成公示，出具测绘报告并由测绘监理单位出具意见，权益人对权属文件进行签字确认。

（二）开展政策法规宣讲，宣贯拆迁补偿方案

1、进驻指挥部，对所有参与综合服务工作的人员进行业务培训。

2、组织开展政策及补偿方案宣讲活动，包括项目动员宣传、政策讲解专场、村民表决、签约动员大会等。

验收标准：活动宣传照片，通过表决的表决材料。

第三部分 补偿安置工作

（一）完成项目经济测算，完善补偿安置方案

1、根据详细调查的数据进行土地整备经济测算，并根据测算结果完善《补偿安置方案》。

2、将《补偿安置方案》上报重难点会、现场指挥部、总指挥部工作会议审议并通过。

验收标准：《补偿安置方案》编制完成并通过重难点会、现场指挥部、总指挥部工作会议审议。

（二）拟定《补偿安置协议》，完成动迁签约工作

1、根据《补偿安置方案》拟定《补偿安置协议》。

2、协助政府开展与工厂业主、村民的协商谈判工作，及时化解各种纠纷和矛盾。

3、与村集体签订农村集体土地征收一揽子协议，与村民签订《补偿安置协议》。

4、除农村集体用地外，与土地整备范围内的其他类型土地使用权人和房屋权利人签署《补偿安置协议》或《征收补偿协议》。

验收标准：完成相关协议的起草、修订、定稿及推动完成签约，并提交和汇总协议签订情况。

（三）解决历史遗留问题，完成处置协议签约

1、对土地整备范围内历史遗留的土地、房屋问题，开展调查、收集资料并与相关权利人进行协商谈判，拟定解决方案，签署历史遗留问题的处置协议。包括但不限于国有已批未供、已供未用土地和农村集体已征未补土地等直接影响土地整备的历史遗留问题。

验收标准：协助与历史遗留问题的相关权利人签署处置协议，完成所涉及地块的收储工作。

（四）拆迁安置全流程服务

中标人需组织业务骨干搭建团队，委派专职工作人员（包括管理团队、职能团队、基层动迁员等）驻场，开展动迁全流程工作。具体服务内容如下：

1、参与制定土地整备相关工作指引、工作方案、工作流程、规章制度、管理制度，组织土地整备相关部门开展相关政策、技术培训活动；

2、梳理项目各阶段实施流程，提出专业的意见或建议；

3、研究拟订本项目搬迁谈判需要的文件；

4、组织编制项目搬迁谈判相关文件；

5、组织实施签约、交房，并协助完成产权注销；

6、协助开展项目进度管理；

7、协助开展档案整理及管理工作；

8、协助开展房屋搬迁工作；

9、协助开展对第三方单位的监督考核；

10、协助审计相关工作，包括与审计部门沟通，研究审计部门提出的问题，跟踪落实审计部门提出的整改意见等；

11、协助梳理整备范围内土地及房屋有关情况，收集项目基础资料、进度资料等，建立项目管理台账；

12、协助与其他相关单位的协调和沟通、疑难个案问题处理，协助项目整备补偿、土地移交等进度跟踪；

13、梳理工作进展情况、存在问题并提出解决办法；

14、协助核查土地整备补偿协议（含土地整备地块验收和移交确认书）有关资料，建立档案管理台账；协助相关数据统计分析；

15、协调统筹咨询、评估、测绘、规划设计、法律顾问等与本项目相关的其他配套服务；

16、组织完成权属认定工作；

17、开展协商谈判工作；

18、补偿安置协议签订；

19、房屋移交验收确认；

20、统计汇报工作进度；

21、搬迁谈判档案归档；

22、协助安置房分配相关工作；

23、完成现场指挥部交办的其他事项，为日常土地整备工作提供技术支持。

第四部分 规划设计工作

1、协助编制《安置物业用地规划方案》《安置物业建筑设计概念方案》《安置物业建筑设计概念方案深化》（根据概念性总体规划设计及回迁需求，深化概念方案设计，安置物业规划设计量约14.32万m²，包括回迁物业规划设计和初步概念设计，从后续落地性、产品类型、楼栋朝向、回迁户型面积区间分段、户型分布、功能组合等方面提出深化的概念方案设计成果，用于指导后续建筑方案设计工作）。

2、拟定《安置房分配方案》、《安置房分配实施方案》、《安置房面积结差方案》。

3、开展历史遗留问题专题研究，开展私宅整备范围研究、核心区域规划及开发策略研究等专题研究。

4、根据安置房规划建设方案制作展示沙盘（尺寸约12-16平方米）及安置户型实体模型。

验收标准：提交《安置物业建筑设计概念方案》、《安置房分配方案》、《安置房分配实施方案》、《安置房面积结差方案》，完成安置房沙盘制作。

第五部分 法律服务及咨询工作

提供全程法律咨询及拆迁谈判服务

1、协助统筹、指导本项目政府委托的其他专业单位开展相关工作，开展协商谈判工作，疑难个案调查研究，并制订相应处理措施。

2、牵头组织制订《补偿安置协议》、《备忘录》等与土地整备相关的所有法律协议。

3、提供全程的法律顾问咨询、文书法律审核、政策法规解读，要求有固定的律师事务所协助日常办公服务。

4、针对相关难点问题以及私宅征拆需要，提供专项法律服务。

验收标准：与律师事务所签订法律顾问咨询合同，招聘专业工作人员驻场，提供全程法律咨询、专项法律服务、拆迁谈判等法律相关服务。

第六部分 评估工作

完成土地整备全流程评估工作

1、进行村集体、私人和其他土地房屋权属人被整备土地房屋的资产评估工作，出具评估报告，包括：私宅资产评估230宗、厂房类物业资产评估20宗、其他类土地资产价值评估约109亩。

2、进行社会稳定风险评估工作，出具评估报告，组织专家论证。

3、对评估报告进行复核督导，并出具评估督导意见。

4、依照法规政策需要完成的其他相关评估工作。

验收标准：出具资产评估报告、评估督导单位意见、社会稳定风险评估报告等。

第七部分 档案管理工作

按以下标准做好档案管理工作，直至按照档案管理要求移交新区指定的档案管理部门：

（一）法律文件档案管理工作

1、配合拆迁安置工作，制作查丈确权台账、业主一户一档信息，形成档案资料妥善保管。

2、对拆迁补偿安置协议做好分类整理、档案保管工作。

3、对整备工作中完成的咨询报告、评估报告、法律意见、补充协议等做好分类整理、保管工作。

（二）整备工作历史资料管理工作

1、整理、保管整备工作中各类内部会议纪要、通知、公告等文件，以及与社区和业主公司的往来函件等资料。

2、配合宣传推广工作，对整备工作中形成的影像文件做好妥善保管和备份，以及有重要意义的其他实物、视频音频、照片、书面材料等。

验收标准：档案制度健全，档案文件齐全无损坏，有详细出入库记录，整体上档案资料完整无误。